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资金利息在土地增税前扣除方式能否自由选择?

今日,群里传播一条信息:最近税务局复核土增清算,财务费用部分按照实际利息(能提供金融机构证明)和5%比例孰低法来认定扣除。这个信息确实会让一部分人恐慌。

举个例子,A房地产开发企业以前年度有金融机构贷款,但是从2018年地产调控加码后,很难从金融机构取得贷款了。其开发项目只有靠自有资金和总包方垫资完成。项目开发完毕,其账面归集的财务费用中只有200万元的金融机构借款利息。然而在土地增值税清算的时候,采用了5%比例扣除的方式扣除财务费用2500万元。

如果上述消息真实,A企业肯定要紧张,因为A地产企业要调增2300万元的土地增值税应纳税额,至少需要补交690万元的土地增值税(暂按30%的税率概算)。

借这个案例,我们来分析一下,财务费用在土地增值税前扣除的方式选择问题。首先看一下文件规定:

政策依据一:国税2010220

三、房地产开发费用的扣除问题:(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

政策二:土地增值税暂行条例实施细则

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

通过以上两个文件我们可以看到,在土地增值税前据实扣除利息支出,是有条件的:1、能够在不同项目间分摊计算;2、能够提供金融机构的证明(营改增之后为借款合同和增值税发票);3、利率不能超过按商业银行同类同期贷款利率。如果开发项目不能同时满足以上条件,就不能据实扣除,转而按照固定比例5%计算扣除。

再进一步分析,假设所有资金利息都能分项目核算且不高于商业银行同期同类贷款利率,根据提供金融机构证明情况可以分为如下三类探讨:

上表中第三情况资金利息在土地增值税前怎么扣?30%的资金利息能够提供金融机构证明,就将这30%的资金利息据实扣除?如果真是这样,干嘛用据实这个词,干脆把据实去掉,显得表述更准确;如果真的是这样,上述两个政策文件中也没有必要强调据实了。文件中的据实该如何理解?据的是什么实?很显然,这个就是账面实际归集的且符合该项目资本化条件的资金利息,包括金融机构借款利息也包括其他方式借款利息。从这个理解出发,上表中资金利息中有70%不能提供金融机构证明,无法据实扣除,纳税人有理由要求整体项目按照固定比例扣除开发费用。

因此,税务局要求财务费用部分按照实际利息(金融机构利息)和5%比例孰低法来认定扣除,是站不住脚的,对于文件中据实一词理解有误。实务中选择据实扣除还是按照固定比例扣除可以资本化的资金利息,根据政策要义,选择权在企业。如果企业选择据实扣除,应该提供金融机构证明(专指商业银行)并且能够分项目准确核算,否则应该按照固定比例扣除。


资金利息在土地增税前扣除方式能否自由选择?


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